FONDO SPECIALE PER LAVORI STRAORDINARI ED INTERESSE AD AGIRE: il Tribunale di Roma limita l’impugnazione tardiva della delibera condominiale

Il fondo speciale previsto dall’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. costituisce uno degli strumenti più importanti introdotti dal legislatore per garantire la corretta gestione delle opere straordinarie in condominio.

La norma stabilisce infatti che l’assemblea, quando delibera lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni, deve contestualmente costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori; in alternativa, il fondo può essere costituito progressivamente in relazione agli stati di avanzamento dell’opera, purché ciò avvenga sulla base di un contratto che preveda pagamenti correlati all’effettiva esecuzione dei lavori.

La finalità della disposizione è duplice: da un lato, mira a garantire una gestione finanziaria trasparente e prudente delle spese straordinarie; dall’altro, tutela i singoli condomini dal rischio di dover sopportare le conseguenze economiche della morosità altrui nei confronti dell’appaltatore, in coerenza con il sistema delineato dall’art. 63 disp. att. c.c.

È in tale contesto normativo che si inserisce una recente pronuncia del Tribunale di Roma, n. 1986 del 9 febbraio 2026, che affronta una questione peculiare, ovvero se la mancata costituzione del fondo speciale sia sufficiente, da sola, a giustificare l’annullamento di una delibera quando i lavori siano stati ormai completati e pagati da anni.

La controversia trae origine dall’impugnazione di una delibera assembleare del giugno 2018, con la quale un condominio romano aveva approvato il capitolato d’appalto per il rifacimento della rete fognaria condominiale.

La condomina attrice sosteneva che la delibera fosse invalida per due ragioni: in primo luogo, lamentava l’omessa indicazione nel verbale dei nominativi dei condomini favorevoli, contrari e astenuti con i rispettivi millesimi di proprietà; in secondo luogo, deduceva la violazione dell’art. 1135 c.c., poiché l’assemblea si sarebbe limitata a ripartire la spesa in quindici rate mensili senza poi procedere alla costituzione del fondo speciale richiesto dalla legge.

Il Tribunale ha preliminarmente dichiarato inammissibile la prima censura, in quanto la condomina aveva partecipato all’assemblea ed espresso voto favorevole sulle deliberazioni contestate, con il conseguente difetto di uno dei presupposti essenziali dell’impugnazione ex art. 1137 c.c., riservata ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti; inoltre, il Giudice ha rilevato come il vizio denunciato integri una ipotesi di annullabilità, non di nullità della delibera, con conseguente applicazione del termine decadenziale di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c., ormai ampiamente decorso.

Di maggiore interesse è la parte della decisione dedicata al fondo speciale.

Il Tribunale richiama il costante orientamento della Corte di Cassazione secondo cui la costituzione del fondo speciale rappresenta una condizione di validità della deliberazione che approva lavori straordinari: il Giudice romano riconosce espressamente che, dalla lettura del verbale assembleare, non emergeva alcuna effettiva costituzione del fondo nelle forme previste dall’art. 1135 c.c., non potendo la semplice previsione di versamenti rateali da parte dei condomini essere equiparata all’istituzione di un fondo speciale destinato a garantire la copertura finanziaria dell’intervento.

La sentenza riconosce inoltre la natura imperativa della disposizione in oggetto, e la conseguente inammissibilità di una deroga, da parte dell’assemblea, all’obbligo di costituire il fondo, neppure con il consenso dell’impresa appaltatrice, proprio perché la norma tutela interessi generali di corretta gestione del condominio e di protezione dei condomini in regola con i pagamenti.

Tuttavia, nonostante tali premesse il Tribunale ha rigettato la domanda.

Secondo il Giudice, infatti, anche l’azione di nullità richiede la sussistenza di un interesse concreto e attuale: nel caso esaminato, la condomina aveva promosso l’impugnazione a distanza di circa cinque anni dalla delibera e quattro anni dopo la conclusione dei lavori, e nelle more le opere erano state integralmente eseguite, l’appaltatore era stato pagato, la stessa attrice aveva versato tutte le quote di propria competenza e non risultava l’esistenza di condomini morosi che potessero determinare un maggior aggravio economico per gli altri partecipanti: in tale contesto, quindi, la funzione che il fondo speciale avrebbe dovuto svolgere risultava ormai definitivamente esaurita, il rischio che la norma mira a prevenire non era più attuale e l’eventuale annullamento della delibera non avrebbe prodotto alcuna utilità concreta né per la condomina né per il condominio.

La pronuncia si colloca nel solco dell’orientamento della Cassazione che, soprattutto negli ultimi anni, ha valorizzato il requisito dell’interesse ad agire anche nelle controversie condominiali: il Tribunale ha richiamato il principio secondo cui l’impugnazione di una delibera non può essere fondata su un interesse meramente astratto alla legalità dell’azione amministrativa del condominio, ed ha corroborato il principio in forza del quale chi agisce in giudizio deve dimostrare di poter conseguire, attraverso la rimozione della delibera, un vantaggio concreto ed effettivo.

La decisione appare significativa perché introduce un’importante precisazione pratica: se da un lato viene confermata la centralità del fondo speciale e la natura imperativa dell’obbligo previsto dall’art. 1135 c.c., dall’altro si evidenzia come la tutela giurisdizionale non possa essere utilizzata per contestare, a distanza di anni, deliberazioni che hanno ormai esaurito ogni effetto e rispetto alle quali non sussiste più alcun rischio o pregiudizio reale.

Il messaggio che emerge dalla sentenza è chiaro: la mancata costituzione del fondo speciale continua a rappresentare un vizio rilevante della deliberazione assembleare, ma la sua deduzione in giudizio richiede che il condomino dimostri un interesse concreto e attuale alla pronuncia di invalidità, per cui, in assenza di tale interesse, soprattutto quando i lavori siano stati ultimati e integralmente saldati, l’impugnazione è destinata ad essere respinta.