PROFESSIONISTA DELEGATO ex art. 591-bis c.p.c. – L. n. 117 del 1988 – Applicabilità – Limiti – Fondamento – Responsabilità ex art. 2043 c.c.

La Terza Sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, con la sentenza n. 31423 del 2 dicembre 2025, si è pronunciata, ai sensi dell’art. 363, comma 3 c.p.c in tema di responsabilità del professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591-bis c.p.c.

Nell’anno 2012 Tizio conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Teramo, il Notaio delegato alla vendita nell’ambito di una procedura esecutiva immobiliare, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni subiti in conseguenza dell’omessa indicazione, nell’avviso di vendita, della trascrizione di una domanda giudiziale e della successiva annotazione della sentenza che ne aveva sancito l’efficacia: sulla base di tale trascrizione e della successiva annotazione, infatti, la parte nel cui interesse erano state effettuate aveva proposto opposizione all’esecuzione, culminata con la revoca del decreto di trasferimento. Precisato di avere ottenuto, su ordine del Giudice dell’esecuzione, la restituzione del prezzo di aggiudicazione, il ricorrente aveva chiesto il ristoro economico per le spese effettuate sull’immobile in vista della sua rivendita e per il mancato guadagno.

Il Tribunale, con sentenza del 2017, rigettava la domanda, ritenendo che l’avviso di vendita fosse conforme al dettame dell’art. 570 c.p.c., in quanto richiamava la relazione di stima nella quale era indicata la trascrizione pregiudizievole; escludeva, pertanto, la responsabilità del delegato alla vendita, anche sotto il profilo dell’omessa ispezione ipotecaria aggiornata rilevando, inoltre, l’assenza di nesso causale tra la condotta del notaio e il danno lamentato, trattandosi di una domanda ex art. 2901 c.c. che non comportava nullità della vendita.

Con sentenza resa pubblica nell’aprile del 2022, la Corte d’Appello, in parziale accoglimento del gravame interposto dall’attore ed in conseguente riforma della decisione appellata, condannava il Notaio delegato al pagamento in favore di Tizio della somma di euro 19.487,29 oltre interessi legali, alla restituzione delle spese legali di primo grado, e alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio. Qualificata la figura del delegato alla vendita ex art. 591 bis c.p.c. quale “ausiliario sui generis”, con esclusione dello stesso dall’ambito soggettivo della l. n. 117 del 1988 , ed esclusa altresì la configurabilità di un rapporto contrattuale tra il notaio e l’aggiudicatario, riconducendolo piuttosto nel novero di una responsabilità extracontrattuale, la Corte ha riconosciuto la responsabilità a tale ultimo titolo dell’appellato per la violazione del principio del neminem laedere: l’omessa indicazione della trascrizione pregiudizievole nell’avviso di vendita ha costituito inadempimento degli obblighi derivanti dalla delega e delle norme di mera cautela nell’esercizio dell’attività demandata, compromettendo la stabilità della vendita, funzione propria dell’espropriazione forzata, e ingenerando al contempo un affidamento legittimo nell’aggiudicatario circa la regolarità dell’acquisto; ha inoltre ritenuto sussistente il nesso causale, essendo pacifica la preesistenza della trascrizione rispetto alla vendita ed al pignoramento ed essendo altresì incontestato che il decreto di trasferimento sia stato revocato proprio per l’esistenza di tale trascrizione. Il danno emergente veniva poi riconosciuto nei limiti delle spese documentate, affrontate per migliorare l’immobile.

Per la cassazione di tale sentenza il Notaio proponeva ricorso, cui ha resistito Tizio, depositando controricorso. La Corte di Cassazione, con ordinanza interlocutoria n. 6435 dell’11/03/2025, disponeva il rinvio della causa a nuovo ruolo, perché fosse trattata in pubblica udienza, «per la valenza nomofilattica della questione relativa all’assimilabilità dell’attività del professionista delegato ex art. 591-bis c.p.c. a quella giudiziaria (e, più in generale, ai criteri discretivi tra la delega di singoli atti da parte del giudice e l’esercizio di un’attività pienamente inscrivibile in quella giudiziaria in senso proprio)».

Il ricorrente con il primo motivo ha denunciato come la Corte d’Appello abbia erroneamente attribuito al delegato alla vendita obblighi informativi non previsti dalla normativa vigente, richiamando impropriamente l’art. 591-bis, terzo comma, n. 11 c.p.c., e l’art. 173-bis disp. att. c.p.c., i quali disciplinano le formalità di registrazione e cancellazione delle trascrizioni e iscrizioni ipotecarie successive al pignoramento, non imponendo al delegato di segnalare trascrizioni anteriori. In particolare, si è evidenziato che l’art. 570 c.p.c., richiamato dall’art. 591-bis, non prevede l’obbligo di indicare nell’avviso di vendita le formalità pregiudizievoli anteriori al pignoramento, essendo sufficiente il rinvio alla relazione di stima, che nel caso di specie era consultabile on line e presso la cancelleria; si contestava, inoltre, che la responsabilità del delegato potesse fondarsi su generici doveri di cautela, essendo le sue funzioni rigidamente delimitate dalle disposizioni normative e dall’ordinanza di vendita rilevando, da ultimo, che l’affidamento ingenerato negli offerenti, richiamato dalla Corte di seconde cure, non potesse costituire parametro di responsabilità, in quanto il sistema normativo prevede un onere di diligenza in capo all’aggiudicatario, tenuto a consultare la relazione di stima e il fascicolo processuale.

Con il secondo motivo del ricorso veniva contestata la qualificazione della condotta come colposa per violazione di regole cautelari innominate, correlate alla sua qualità professionale di notaio, rilevando come in tal modo la Corte d’appello avesse erroneamente configurato una sorta di “colpa d’autore”, senza individuare la regola di condotta violata, né l’obbligo specifico disatteso; si rilevava come il sistema dell’esecuzione forzata sia strutturato su una ripartizione analitica delle competenze tra giudice dell’esecuzione esperto stimatore e delegato alla vendita, e che l’indicazione delle formalità pregiudizievoli sia compito dell’esperto, non del delegato; si sottolineava come l’aggiudicatario sia onerato dal verificare la condizione giuridica del bene, e che nel caso di specie l’avviso di vendita contenesse tutti i riferimenti utili per accedere alla relazione di stima e al fascicolo processuale, richiamando, a sostegno delle proprie tesi, la giurisprudenza di legittimità secondo cui l’aggiudicatario non possa invocare responsabilità risarcitoria ove abbia omesso di compiere le verifiche necessarie con l’ordinaria diligenza (Cass. civ., sez. I, 4 dicembre 1985, n. 6072).

La terza sezione civile, disaminando l’intera vicenda, assolvendo all’onere nomofilattico attivato dall’ordinanza interlocutoria enuncia alcuni importanti principi di diritto: a) il professionista delegato alle operazioni di vendita ex art. 591- bis c.p.c. va considerato quale ausiliario del giudice dell’esecuzione, non essendo riconducibile la sua posizione a quella degli “estranei che partecipano all’esercizio della funzione giudiziaria” cui l’art. 1, comma 1, l. n. 117 del 1988 estende l’applicabilità della relativa disciplina; solo contro il risultato dell’agire del delegato oggetto di intervento del giudice dell’esecuzione e sfociato in un provvedimento di quest’ultimo può configurarsi, nel caso di inutile esperimento dei previsti rimedi impugnatori e sempre che ne ricorrano i tassativi presupposti, la possibilità dell’azione ex l. n. 117 del 1988 con riferimento all’agire finale del giudice, eventualmente anche in concorso con l’azione risarcitoria verso il delegato; b) per i danni cagionati nello svolgimento dell’attività delegata ai sensi dell’art. 591-bis c.p.c. il professionista delegato risponde ex art. 2043 cod. civ. ove agisca con dolo o colpa, restando comunque esclusa la responsabilità per colpa lieve consistita in imperizia nel caso in cui l’attività che ha causato il danno abbia richiesto la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà.

Nel caso de quo, quale dato pacifico di causa, si ascrive al Notaio, a fondamento della pretesa creditoria, l’avere omesso di indicare nell’avviso di vendita l’esistenza della trascrizione, anteriore anche al pignoramento, di domanda giudiziale proposta da un terzo volta all’accertamento del carattere simulato del titolo d’acquisto della proprietà del bene in capo al debitore esecutato o della sua inefficacia ex art. 2901 cod. civ. e della successiva annotazione della sentenza che tale domanda aveva accolto. La Corte d’appello ha ritenuto fondata una tale prospettazione sulla base di una considerazione teleologica complessiva delle norme, dalla quale ha tratto il convincimento che l’attività del delegato debba comunque considerarsi orientata al risultato di garantire la stabilità della vendita, funzione propria dell’espropriazione forzata, di modo che in essa debbano farsi rientrare anche quegli adempimenti che, seppur non espressamente previsti, debbano ritenersi a quel fine coessenziali e quindi dovuti in quanto esigibili in rapporto alla qualificazione professionale propria del delegato; tra questi andrebbe fatto rientrare anche il compito di verificare e segnalare nell’avviso di vendita l’esistenza della anteriore trascrizione nei pubblici registri della domanda giudiziale potenzialmente ostativa al buon esito della procedura esecutiva.

Ma dalla Suprema Corte una tale ricostruzione non viene avvallata contrastando essa con il carattere standardizzato che di tale specifica attività delegata emerge dall’art. 570 c.p.c., il quale indica in termini specifici il contenuto che tale avviso deve avere, non lasciando margine alcuno, tanto meno al professionista delegato, per una sua implementazione o integrazione sulla base di informazioni diverse da quelle richieste in quella fase della procedura espropriativa. La funzione di detto avviso è quella di saldarsi idealmente all’ordinanza di vendita/delega, ex art. 591-bis c.p.c., sì da rendere conoscibile ai possibili interessati l’attività liquidatoria coattiva in corso di realizzazione in danno dell’esecutato, mediante pubblicazione dell’esperimento di vendita senza incanto onde conseguire le relative offerte di acquisto ex art. 571 c.p.c..

Il professionista delegato è, dunque, chiamato a predisporre l’avviso seguendo binari specificamente tracciati, come reso ora anche esplicito dall’ultimo comma aggiunto dall’art. 3 d.lgs. 10 ottobre 2022, n. 149, ai sensi del quale «l’avviso è redatto in conformità a modelli predisposti dal giudice dell’esecuzione».

Se è vero che tale ultima disposizione ha effetto — ex art. 35 d. lgs. cit. — dal 23 febbraio 2023 e trova diretta applicazione per i procedimenti instaurati successivamente a tale data, non pare possa obliterarsi il valore indiretto di riferimento esegetico per ricostruire anche retroattivamente contenuto e scopo dell’avviso ai fini discorso. Ebbene, in tale coacervo di pur ampie e dettagliate indicazioni non trova posto anche quella relativa alla eventuale trascrizione di domande giudiziali, il che si spiega con il fatto che la sua esistenza non è di per sé ostativa alla liquidazione del bene, tale semmai essendo solo l’esito eventualmente sfavorevole all’esecutato del giudizio introdotto da quella domanda. La considerazione dei rischi insiti in tale circostanza può semmai assumere rilievo al momento della determinazione di porre o meno il bene in vendita avviando la fase liquidatoria, ma questa è decisione rimessa al giudice dell’esecuzione; una volta che questa sia adottata la predisposizione e pubblicazione dell’avviso di vendita costituisce attività esecutiva in certo senso vincolata alla quale il delegato è tenuto con i contenuti fissati dalle norme e nella stessa ordinanza del g.e..

Emerge dunque sottesa la considerazione che l’esistenza delle trascrizioni del tipo di quella di cui si discute rientra nel novero dei pesi e delle circostanze di per sé non ostativi alla messa in liquidazione ma solo rilevanti al fine di valutare la convenienza della partecipazione all’incanto e quindi dell’aggiudicazione, valutazione rimessa all’offerente sul presupposto implicito della autoresponsabilità che richiede la sua stessa determinazione al riguardo. Né, come osservato dal Procuratore Generale, la responsabilità del delegato può essere recuperata per il semplice fatto che l’avviso di vendita dell’8 aprile 2010 recasse la dicitura “Gli immobili vengono venduti liberi da iscrizioni ipotecarie e da trascrizioni di pignoramenti e sequestri che saranno cancellati a cura della procedura”. Si parla di vincoli specifici, in particolare di “trascrizione di pignoramenti e sequestri”, non di trascrizione di domande giudiziali. E solo per detti vincoli specifici viene garantita la libertà da essi e la loro cancellazione.

Conclude la Corte che l’omissione della indicazione in questione nell’avviso di vendita non sia pertanto ascrivibile a colpa del Notaio delegato il quale ha atteso a quello specifico incombente delegato nei termini dettati dalla norma e dalla delega non avendo l’obbligo, né a ben vedere il potere, di inserire nell’avviso informazioni diverse da quelle indicate dalle norme citate ed eventualmente dall’ordinanza di vendita/delega.