RIMESSO ALLE SEZIONI UNITE IL CONFLITTO TRA DIRITTO ALLA CASA E DIRITTO AL CREDITO

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza interlocutoria n. 16166/2023 dell’8 giugno 2023, ha ritenuto di rimettere gli atti al Primo Presidente della Suprema Corte per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite, per dirimere un peculiare, ma molto rilevante (seppure in un ambito di casi abbastanza ristretto) contrasto giurisprudenziale e dottrinale; ovvero se l’art. 108, comma 2 della Legge Fallimentare sia applicabile anche alla vendita attuata non all’esito di una procedura competitiva pubblicizzata e svoltasi sulla base di valori di stima, ma in forma contrattuale ed in via di adempimento di un contratto preliminare in cui il curatore sia subentrato ex lege, in applicazione del disposto dell’art. 72, comma 8 della Legge Fallimentare (la materia è ora regolata, in termini analoghi, dall’art. 173 del Codice delle Crisi di Impresa e dell’Insolvenza).

A mente dell’art. 108, comma 2 l.f. (ora cfr. art. 217, comma 2 c.c.i.i.) “per i beni immobili e gli altri beni iscritti in pubblici registri, una volta eseguita la vendita e riscosso interamente il prezzo, il giudice delegato ordina, con decreto, la cancellazione delle iscrizioni relative ai diritti di prelazione, nonché delle trascrizioni dei pignoramenti e dei sequestri conservativi e di ogni altro vincolo”; ma questa norma è applicabile anche alla vendita in forma contrattuale in adempimento di un contratto preliminare?

All’art. 72, comma 1 la l.f. (ed ora l’art. 172, comma 1 c.c.i.i.) prevede che “se un contratto è ancora ineseguito o non compiutamente eseguito da entrambe le parti quando, nei confronti di una di esse, è dichiarato il fallimento, l’esecuzione del contratto, fatte salve le diverse disposizioni della presente Sezione, rimane sospesa fino a quando il curatore, con l’autorizzazione del comitato dei creditori, dichiara di subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendo tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, salvo che, nei contratti ad effetti reali, sia già avvenuto il trasferimento del diritto”; al comma 8 del medesimo art. 72, aggiunto dall’art. 4 del d.lgs. n. 169/2007 e integrato dalla Legge n. 134/2012, si legge poi che “le disposizioni di cui al primo comma non si applicano al contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis del codice civile avente ad oggetto un immobile ad uso abitativo destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti ed affini entro il terzo grado ovvero un immobile ad uso non abitativo destinato a costituire la sede principale dell’attività di impresa dell’acquirente”.

Come riporta l’ordinanza interlocutoria, quest’ultima norma chiarisce che il curatore, in presenza di un contratto preliminare di vendita trascritto ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. avente ad oggetto un immobile destinato a essere utilizzato come abitazione principale, non ha la possibilità, a lui consueta, di scegliere se subentrare nel contratto in luogo del fallito, assumendosi tutti i relativi obblighi, ovvero di sciogliersi dal medesimo, ma succede, ex lege, nel contratto.

Il capoverso in discorso, tuttavia, non spiega se debba o meno applicarsi alla vendita intervenuta fra il promissario acquirente e il curatore il disposto dell’art. 108, comma 2 in ordine alla cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli; sul punto, infatti, i precedenti della prima sezione della Corte non sono uniformi.

Il Collegio ha fatto richiamo a una sentenza che ha ritenuto che una simile vendita, anche se attuata nelle forme contrattuali e non tramite esecuzione coattiva, abbia natura di vendita fallimentare, con la conseguente necessità di cancellare, ai sensi dell’art. 108, comma 2 le iscrizioni relative ai diritti di prelazione ad opera del Giudice Delegato ed ammettere il creditore ipotecario al concorso, con rango privilegiato, sull’intero prezzo pagato, ivi compreso l’acconto eventualmente versato al venditore ancora in bonis (Cassazione civile sez. I, 8 febbraio 2017, n. 3310).

Tuttavia, secondo una più recente pronuncia relativa a una fattispecie di esecuzione di un concordato in continuità e a un’attività di vendita posta in essere dal debitore, “in tema di concordato preventivo con continuità aziendale, l’assegnazione dell’immobile al socio di una cooperativa, che avvenga in esecuzione di un piano gestionale teso all’ultimazione degli alloggi rimasti incompiuti, non può essere accompagnata dalla cancellazione ex art. 108 l.fall. delle iscrizioni pregiudizievoli, dal momento che i detti effetti purgativi si giustificano solo qualora la vendita si compia in esito ad una procedura competitiva ad evidenza pubblica secondo le regole di cui agli artt. 105 e ss. l.fall. richiamate dall’art. 182, comma 5, l.fall., non anche quando essa sia il frutto della continuazione dell’attività di impresa” (Cassazione civile sez. I, 22 ottobre 2020, n. 23139); decisione che, seppure appunto riferita alla diversa predetta fattispecie, enuncia dei principi che hanno un immediato riflesso anche sulla questione in oggetto, poiché sembra negare la possibilità per il Giudice Delegato di esercitare il potere di purgare i beni ipotecari dai gravami, senza l’osservanza delle regole di pubblicità, competitività e stima dettate dagli artt. 105, 106 e 107 l.f..

Lo stessa dilemma interpretativo lo ritroviamo sia nelle pronunce dei Tribunali che all’interno delle voci dottrinali.

Alcuni Giudici di merito, infatti, hanno ritenuto ammissibile la purgazione delle ipoteche da parte del Giudice Delegato, anche se la vendita fallimentare era attuata tramite forme contrattuali e non attraverso l’esecuzione coattiva (Tribunale di Messina, 11 aprile 2018); altri si sono espressi in termini contrari  – ex multis – si cita la sentenza del Tribunale di Lecce del 4 dicembre 2019, dove si legge: “Qualunque sia la modalità di vendita adottata, il trasferimento degli immobili nelle procedure esecutive individuali o collettive deve avvenire con purgazione dei pesi e vincoli sui beni soggetti ad esecuzione forzata. In particolare, nell’esecuzione individuale ed in quella collettiva nella quale sia stato volontariamente adottato il modello dettato dal codice di rito, soccorre in aiuto direttamente la disposizione dell’art. 586 c.p.c. che prevede la cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli a cura del giudice competente (G.E. o G.D.). Nelle esecuzioni collettive che adottano forme diverse da quelle previste dal codice di rito e che si perfezionano con lo strumento privatistico del contratto, anziché con il provvedimento giudiziale del decreto di trasferimento, tale funzione viene demandata al giudice con la norma del secondo comma dell’art. 108 l. fall. per il fallimento e dal quinto comma dell’art. 182 l. fall. per il concordato preventivo liquidatorio o con cessione di beni. Ciò detto, l’interpretazione sistematica delle disposizioni della legge fallimentare relative alla liquidazione dell’attivo induce a ritenere che tale potere di cancellazione possa essere esercitato soltanto quando il trasferimento immobiliare sia stato disposto con le modalità di cui all’art. 107 l. f. e cioè, anche mediante contratto di diritto privato, ma all’esito di procedura competitiva, previa stima ed adeguata pubblicità anche nel portale delle vendite pubbliche”.

Ad avviso del Collegio, il dibattito cui in precedenza si è fatto cenno è espressione di un conflitto fra diritto all’esecuzione del preliminare di vendita trascritto e diritto di prelazione e sequela del creditore ipotecario; conflitto che assume carattere di particolare delicatezza nell’economia, familiare o d’impresa, dei soggetti coinvolti ove si consideri il rischio, a seconda della soluzione che si intenda preferire, per l’uno di vedere vanificato il prezzo corrisposto ante fallimento, per l’altro di perdere, nei fatti, la garanzia del proprio diritto di credito; inoltre pone anche il problema circa la possibilità e le modalità con cui attribuire tutela all’interesse sacrificato dall’applicazione o meno dell’art. 108, comma 2 l.f..

Da un lato abbiamo dunque l’opinione di chi è favorevole all’applicazione della norma, in quanto il diritto del creditore ipotecario sarebbe comunque assicurato dall’ammissione, con rango privilegiato, al concordo sull’intero prezzo pagato; dall’altra l’opinione contraria secondo cui il curatore, con il subentro nel contratto, è tenuto ad adempiere a tutte le varie obbligazioni che facevano carico al fallito, ivi compresa quella di liberare l’immobile da ipoteche pagando il creditore ipotecario iscritto, e l’attuale codice della crisi di impresa e dell’insolvenza riconosce prevedendo che gli acconti corrisposti prima dell’apertura della liquidazione giudiziale siano opponibili alla massa in misura pari alla metà dell’importo che il promissario acquirente dimostra di aver versato.

Non resta che attendere l’eventuale decisione delle Sezioni Unite.