PRELAZIONE LOCATIZIA E INFRASTRUTTURE DI TELECOMUNICAZIONE: LA CASSAZIONE SOLLEVA QUESTIONE DI LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE SULL’ART. 51, COMMA 4, CODICE DELLE COMUNICAZIONI ELETTRONICHE

Con l’ordinanza n. 8324 del 3 aprile 2026, la Terza Sezione civile della Corte di cassazione affronta un tema di crescente rilievo nel contesto della disciplina delle infrastrutture di telecomunicazione: l’ambito applicativo del diritto di prelazione e del conseguente riscatto in relazione agli atti dispositivi aventi ad oggetto beni destinati all’installazione di reti elettroniche.

La vicenda trae origine dalla domanda proposta da Cellnex Italia S.p.A. nei confronti di Telecom Infrastructure Partners Italia S.r.l., volta all’esercizio del diritto di riscatto ex art. 51, comma 4, d.lgs. n. 259/2003 (Codice delle comunicazioni elettroniche), in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392/1978. La società ricorrente lamentava la violazione del proprio diritto di prelazione in conseguenza della costituzione, in favore di un terzo, di un usufrutto ventennale sull’area locata, destinata all’installazione di impianti di telecomunicazione.

I giudici di merito avevano escluso la fondatezza della domanda, aderendo all’orientamento tradizionale secondo cui la prelazione locatizia opera esclusivamente in presenza di un trasferimento della proprietà mediante compravendita, restando estranei gli atti costitutivi di diritti reali minori. La Cassazione conferma tale impostazione, ribadendo l’interpretazione restrittiva della nozione di “trasferimento a titolo oneroso” di cui agli artt. 38 e 39 l. n. 392/1978, coerentemente con un consolidato indirizzo giurisprudenziale.

Particolarmente significativa è, tuttavia, la seconda parte della decisione. La Corte esclude la possibilità di un’interpretazione costituzionalmente orientata dell’art. 51, comma 4, d.lgs. n. 259/2003 nel senso auspicato dalla ricorrente, ritenendo che il rinvio agli artt. 38 e 39 configuri una relatio perfecta e non consenta di estendere in via ermeneutica l’ambito oggettivo della prelazione anche agli atti costitutivi di diritti reali minori.

Proprio tale esito interpretativo conduce la Corte a sollevare questione di legittimità costituzionale della norma. Secondo i giudici di legittimità, la mancata previsione della prelazione (e del riscatto) anche nei casi di costituzione di diritti reali minori – quali usufrutto o superficie – si pone in contrasto con gli artt. 3 e 41 Cost.

Sotto il profilo dell’art. 3 Cost., la disciplina appare intrinsecamente irragionevole: a fronte della dichiarata finalità di ampliare la tutela dei soggetti che, a diverso titolo, utilizzano beni destinati a infrastrutture di comunicazione elettronica, il legislatore omette di includere proprio quelle operazioni negoziali che, nella prassi, possono incidere in modo equivalente (se non più incisivo) sulla disponibilità del bene. Ne deriva una contraddizione sistematica tra finalità dichiarata e strumenti approntati.

Ancora più incisiva è la censura relativa all’art. 41 Cost. La Corte evidenzia come la lacuna normativa possa determinare effetti distorsivi della concorrenza, consentendo a operatori terzi di acquisire la disponibilità delle infrastrutture mediante schemi negoziali alternativi alla compravendita, eludendo così la tutela riconosciuta all’operatore che ha sostenuto gli investimenti iniziali. In un settore qualificato dal legislatore stesso come di preminente interesse generale e caratterizzato da ingenti costi infrastrutturali, tale asimmetria rischia di penalizzare gli investimenti e favorire comportamenti opportunistici.

In conclusione, l’ordinanza si segnala per aver messo in luce una criticità strutturale della disciplina vigente, sospendendo il giudizio e rimettendo alla Corte costituzionale una questione destinata ad avere impatti significativi sul mercato delle telecomunicazioni.